Les frais de notaire ou encore frais d’acquisition, sont des sommes réglementées à la charge de l'acquéreur. Ils correspondent à un taux appliqué au prix du bien immobilier, et permettent de couvrir de nombreuses démarches liées à l'acquisition de ce dernier.
L'essentiel des frais de notaire revient :
- À l'État ;
- Aux collectivités locales ;
- Au Trésor Public.
A/ Qu'est-ce que les frais de notaire ?
Lors de l'acquisition d'un bien immobilier, dans l'ancien comme dans le neuf, il faut recourir aux services d'un notaire, car la transaction est soumise aux frais d'acte.
- Les frais de notaire se composent en totalité des éléments suivants :
- Les impôts et taxes ;
- Les frais de débours ;
- Les émoluments du notaire.
Les impôts et taxes représentent la plus grosse partie des frais de notaire (plus des trois-quarts), selon la valeur des droits d'enregistrement et de la taxe de publicité foncière, ou encore de la contribution de sécurité immobilière.
Les frais de débours, souvent de l'ordre d'un dixième des frais de notaire, correspondent aux frais avancés par le notaire pour les diverses démarches administratives : demande de certificat d'urbanisme, géomètre, publication de vente, etc.
Pour finir, les émoluments du notaire sont réglementés et se calculent par tranche de prix en appliquant un pourcentage dégressif. Ils sont compris entre 0.814 et 3.945 %. Par exemple, pour un achat de 40.000 €, ils seront de l'ordre de 1.085 %.
Il convient de distinguer les frais pour un achat dans le neuf et pour un achat dans l’ancien qui ne sont pas les mêmes.
Par immobilier neuf, nous entendons des logements qui n'ont pas encore été construits, ou qui ont été bâtis durant les cinq dernières années sans avoir connu de propriétaire, selonl'article 257 I.-2. 2 2° du Code général des impôts.
À l'inverse, des biens immobiliers sont considérés comme anciens s'ils ont été construits il y a plus de cinq ans, ou depuis moins de cinq ans mais qui ont connu au moins un propriétaire.
B/ De quoi se composent les frais de notaire ?
1. Les droits de mutation
La part la plus importante des frais de notaire correspond aux « droits de mutation » (appelés également taxe de publicité foncière ou droit d’enregistrement). Ce sont des droits perçus par le fisc qui s'établissent :
- à 5,80 % du prix de vente dans la plupart des départements (les 97 départements ayant à ce jour appliqué la hausse des droits de mutation rendue possible en 2014) ;
- à 5,09 % du prix de vente dans les quelques départements qui ont décidé de ne pas appliquer la hausse des droits : l'Indre (36), le Morbihan (56) et Mayotte (976).
En pratique, pour estimer vos frais de notaire selon le département d’acquisition, vous multipliez votre prix d'acquisition par 5,80 % ou 5,09 % selon le département dans lequel se trouve le bien vendu.
2. La rémunération du notaire
Les émoluments qui rémunèrent le notaire pour une vente immobilière sont calculés à l’aide d’un tarif qui est proportionnel au prix de vente du bien, composé de quatre tranches. Cette grille tarifaire a été revue à la baisse en janvier 2021. Les émoluments sont alors calculés selon le barème suivant :
| Tranches de prix | Pourcentage à appliquer | Montant à ajouter |
|---|---|---|
| Jusqu'à 6.500 € | 3,870 % | - |
| De 6.501 à 17.000 € | 1,596 % | 147,81 € |
| De 17.001 à 60.000 € | 1,064 % | 238,25 € |
| Au-dessus de 60.000 € | 0,799 % | 397,25 €€ |
TVA sur émoluments : ajouter 20 % du résultat obtenu ci-dessus.
Le « montant à ajouter » permet un calcul rapide sans avoir besoin de faire un calcul tranche par tranche.
Par exemple, si vous achetez un appartement ancien à 200.000 €. Les émoluments du notaire s'élèvent à : 200.000 € x 0,799 % = 1.598 € auxquels il faut ajouter 397,25 €, soit 1.995,25 € au total. On applique alors la TVA à 20 % à ce montant. Les émoluments du notaire s'élèvent donc à 2.394 € TTC.
3. Les émoluments de formalités et frais divers
- Les émoluments de formalités : Le notaire accomplit différentes démarches et effectue des formalités pour la transaction à venir. Elles sont alors facturées en moyenne 800 € TTC. C’est pourquoi on parle d’émoluments de formalité. Ils sont facturés selon un barème qui fixe le prix que le notaire peut demander pour chacune des formalités ou prestations qu’il effectue pour la vente.
- Les frais divers : Ils sont évalués, quant à eux, à environ 400 € et correspondent au remboursem*nt de sommes que le notaire a dû payer à des tiers pour le compte de son client (frais d'expédition des actes par exemple).
4. La contribution de sécurité immobilière
Cette contribution est due à l’État pour l'accomplissem*nt des formalités d'enregistrement et de publicité foncière, appelées désormais la formalité fusionnée. Elle est fixée au taux proportionnel de 0,10 % du prix du bien, avec un minimum de 15 €.Pour un bien de 300.000 €, elle s’élève donc à 300 € (300.000 € X 0,10 %).
C/ Quels sont les frais de notaire dans le neuf ?
La composition des frais de notaire pour l'achat d'un bien immobilier neuf n’étant plus un secret pour vous, il vous faut apprendre à les calculer. Pour l'achat d'un logement neuf, les frais de notaire représentent ainsi entre 2 et 3 % du prix d'achat total, contre 7 à 8 % pour un logement ancien. Dans le cas d'une vente en l'état futur d'achèvement (VEFA) , ils sont de moins de 3 %. Afin de comprendre cette différence, il convient de nous attarder plus longuement sur les taxes obligatoires lors de l'achat d'un logement neuf :
- La contribution de sécurité immobilière ;
- La taxe de publicité foncière ;
- La TVA.
La contribution de sécurité immobilière, perçue par l'État, s'élève à 0.10 % du prix de vente, alors que la TVA traditionnelle est à 20 %, ou 5.5 % dans le cadre d'un achat à proximité d'une zone en rénovation urbaine.La taxe de publicité foncière, pour sa part, varie selon la zone géographique dans laquelle se situe le bâtiment en question. Elle permet le paiement de la publication obligatoire de l'acte de vente. Et si son taux est de 5.80 % pour l'immobilier ancien, il est en moyenne de seulement 0.715 % pour l'immobilier neuf.
Par exemple : si vous achetez un logement neuf à 100.000 € sur Lyon, les frais de notaire seront d'environ 2.720 €, soit 2.72 % du prix total, contre 7.720 € pour un logement ancien, soit 7.72 %. Il est à noter également que l'immobilier neuf peut donner droit à une exonération partielle ou totale de la taxe foncière durant deux ans. Dans ce cas, cette dernière porte sur les parts départementales et régionales.
D/ Précisions sur le paiement des frais
Quand votre notaire vous annonce les frais d’acte, il s’agit d’une provision sur frais, c’est-à-dire que les frais annoncés sont à parfaire ou à diminuer. 2 options quand on annonce les frais, soit on utilise le barème national, soit on fait une pré taxe de l’acte pour être au plus près de la réalité. Quand l’acte revient du service de publicité foncière, on solde le compte.À noter qu’en l’absence de paiement des frais, le notaire peut refuser d’instrumenter.
Le paiement des frais se fait avant le rendez-vous de signature et par virement. Les paiements supérieurs à un certain montant entre les particuliers et les notaires doivent être réglés par virement bancaire. Depuis avril 2013, un paiement par virement était exigé pour tout versem*nt reçu ou effectué par un notaire lors de transactions immobilières, supérieures à 10 000 €, puis le seuil a été descendu à 3 000 € en janvier 2015. Cela peut être le montant du prix de vente et/ou les frais d’acte. Les actes notariés donnant donc lieu à publicité foncière doivent être réglés par virement. Cette mesure s'inscrit dans le cadre de la lutte contre le blanchiment de l'argent visant à assurer une plus grande transparence des transactions.
E/ Honoraires de négociation
Grâce à leur connaissance du marché immobilier, certains notaires pratiquent l’activité accessoire de négociation immobilière. Cette activité leur permet d’assister le vendeur et l'acquéreur dans la vente et la recherche de biens immobiliers. Une fois le bien trouvé, votre notaire s’occupe de vous de A à Z.
Pour cette activité d’intermédiaire, les notaires perçoivent un honoraire de négociation fixé librement, en accord avec le mandant (de 4 à 6 % environ).
- Trois conditions doivent être réunies pour qu’il puisse être appliqué :
- Le notaire doit disposer d’un mandat écrit, donné par le vendeur.
- Il est la personne qui a mis en relation les deux parties (acheteur et vendeur) et a permis à l’acquéreur de découvrir le bien.
- Le notaire reçoit l’acte de vente ou participe à sa rédaction.
Avant le décret du 26 février 2016, ils étaient calculés au taux de 5 % ht (6 % TTC) jusqu'à 45 735 euros et de 2,50 % ht (3 % TTC) au-dessus de ce montant. Ainsi par exemple, si votre notaire trouve un acquéreur pour votre appartement et que le prix de vente est de 150 000 euros, les émoluments de négociation auxquels il a droit étaient de 4 893,38 euros ht (soit 5 872,06 € TTC) ce qui représentait 3,91 % TTC du prix d’achat.Aujourd’hui libéralisés, ces frais sont fixés par les notaires au cas par cas.Il faudra ajouter à ces honoraires de négociation les frais habituels à payer dans tous les cas et qui comprennent des droits et taxes dus à l’État mais également la rémunération du notaire pour la rédaction de l'acte authentique de vente.
